מטרת החוק:

מטרת חוק מס ריבוי דירות, היא להטיל מס על תא משפחתי אשר שיעור בעלותו בדירות מגורים הינו %249 או יותר. כלומר שתיים וחצי דירות ומעלה. המשמעות – תשלום מס על עצם הבעלות בדירות, ללא קשר להפקת הכנסה מהדירות. מדובר בתשלום שנתי קבוע בחוק. האדם יכול לבחור שתי דירות מגורים אשר עליהן לא יחול המס.

הגדרות:

חייב במס – יחיד אשר יש בבעלותו דירות מגורים, כך ששיעור הבעלות שלו הוא %249 או יותר )כולל דירת מגורים בבעלות איגוד מעטים(.

מיהו יחיד? אדם, כולל בן זוג )למעט אם גרים בנפרד כדרך קבע( וילדים עד גיל 18 ,בהתעלם מכל הסכם וכל דין אחר )למשל – הסכם ממון לא חל(. זוהי חזקת התא המשפחתי.

מהי בעלות? זכות במקרקעין הכוללת: בעלות, חכירה העולה על 25 שנה, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה בעלות.

מהי דירת מגורים? דירה או חלק ממנה, שבנייתה הסתיימה, הנמצאת בישראל, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית, או משמשת למגורים. יש לשים לב כי דירה שנרכשת מקבלן על הנייר – לא נספרת. לעומת זאת, דירת מגורים המשמשת למשרד – כן תיספר.

כיצד נקבע שטח הדירה? לפי חיוב ארנונה של השנה הקודמת לשנת המס, או שטח הדירה שמופיע באישור זכויות או בהיתר בניה – לפי בחירת הנישום.

שנת מס – 12 חודשים רצופים החל מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר.

מניין הדירות – בעלות/חכירה ישירה, בעלות על מניות באיגוד עם דירת מגורים.

הסכום הקובע – שווי הדירה שנקבע במחשבון רשות המיסים, לפי שטח הדירה ומיקומה, באמצעות נוסחה המתייחסת גם למדד כלכלי-חברתי ומדד פריפריאלי.

מס ריבוי דירות, הוראות כלליות:

חייב ישלם בכל שנת מס, מס בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו בכל שנת המס – למעט שתי דירות מגורים לפי בחירתו.

דוגמה: למשפחה יש שתי דירות גדולות בנתניה ודירה קטנה בעפולה – היא יכולה להחליט ששתי הדירות הגדולות יהיו פטורות, והקטנה חייבת. בחוק – "דירה חייבת". יש לשים לב כי שווי הדירה )הסכום הקובע( נקבע לפי קריטריון נוסף של מיקום. לכן, ייתכן שדירה קטנה בתל אביב שווה יותר מדירה גדולה בבאר שבע.

מומלץ לבדוק, לפני בחירת הדירות החייבות, את שווי הדירות לפי חוק זה.

חייב שבחר לשלם מס בגין דירת מגורים – אינו יכול לשנות את בחירתו באותה שנת מס.

אם חל שינוי במהלך שנת מס במספר דירות המגורים של החייב, או בשיעור בעלותו באחת או יותר מהן, או אם הוא הפך להיות חייב במס במהלך השנה, יחולו הוראות מיוחדות – הוא ישלם חלק יחסי מהמס, לפי המקרה.

בית יקר בתל אביב      <>       בית זול בבאר שבע

זכאות לפטור ממס ריבוי דירות

חייב במס, שצירוף הסכום הקובע לכל הדירות שבבעלותו, למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר, נמוך מ- ₪1,150,000 יהיה פטור ממס לפי חוק זה.

אם הסכום הקובע לכל הדירות פרט לדירה הגבוהה ביותר הינו בטווח בין .יחסי מס ישולם- ₪1,400,000 -ל ₪1,150,000

ניתן לבדוק זכאות לפטור או פטור חלקי במחשבון באתר רשות המיסים.

יש לשים לב כי חייב הפטור ממס, אינו פטור מהגשת הצהרה על מספר הדירות שבבעלותו (טופס 7201).

דוגמה לחייב שיהיה פטור ממס:

השווי של שתי הדירות ביחד 1,000,000 ₪   <>    שווי הדירה ₪2,500,000.

סכום המס וכיצד מחושב:

סכום המס השנתי יהיה 1% מהסכום הקובע (שווי הדירה לעניין חוק זה), ומוגבל ב- 18,000 ₪ לכל דירה.

במצב שבו שיעור הבעלות של החייב בדירה הוא חלקי, למשל 50%,יחושב סכום המס ויוכפל בשיעור הבעלות. דוגמאות:

הסכום הקובע הינו ₪1,600,000,  1% הינו –  ₪16,000, סכום המס השנתי לתשלום הינו ₪16,000

הסכום הקובע הינו ₪2,000,000, %1 הינו-  ₪20,000. סכום המס השנתי לתשלום הינו 18,000.₪

ואם בעלים של חצי דירה – כפול שיעור בעלות של %50 – סכום המס השנתי לתשלום הינו ₪9,000.

דירות אשר לא ייספרו לצורך הטלת מס ריבוי דירות

הדירות להלן לא ייספרו במניין הדירות שבבעלות החייב לצורך הטלת המס:

1. דירת מגורים בבעלות עמותה, הקדש ציבורי, או חברה לתועלת הציבור.

2. דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון, בשנים שבהן הוא זכאי להטבות.

3. דירת מגורים שהיא דירה ב"בניין להשכרה" לפי החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, אשר חברה      בעלת בניין להשכרה כאמור, מקבלת הטבות מכוחו.

4. דירת מגורים המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז של המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה. 5. דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת.

6. דירת מגורים המהווה מלאי עסקי למס הכנסה.

7. דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים.)25)+

8. דירת מגורים שפוצלה בהתאם לדין – תיחשב כדירת מגורים אחת.

9. מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת – ייחשבו כדירה אחת.

10. דירת מגורים כחלק מנחלה, שלא ניתן להעביר בה זכויות בנפרד.

11. דירה שהתקבלה בירושה, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר הפטירה.

12. דירה של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.

פרוצדורות – הודעת שומה מותנית:

"בכל מקום בחוק בו כתוב "המנהל – הכוונה היא למנהל מיסוי מקרקעין"

המנהל ישלח לחייב, עד ליום 30 בינואר של כל שנת מס, הודעת שומה מותנית, ובה יקבע לפי שפיטתו את הדירות החייבות וכן את סכום המס השנתי. ההודעה תפרט את הדירות שבבעלות החייב, שטח הדירות, הסכום הקובע לכל דירה וכל מידע רלוונטי אחר – בהתאם לנתונים המצויים בידו.

המנהל יבחר בקביעתו את הדירות החייבות אשר בגינן המס שישולם הוא הנמוך ביותר.

תוך 8 חודשים מיום ששלח המנהל את ההודעה, רשאי לתקנה ביזמתו או ביזמת החייב, אם שוכנע כי נפלה בה טעות חשבון.

חייב במס שקיבל הודעת שומה מותנית, רשאי תוך 30 יום ממועד קבלת ההודעה, לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו כדירה חייבת, באמצעות הגשת הודעה. לא עשה כן – לא יהיה רשאי לבחור דירה אחרת כחייבת באותה שנת מס.

חייב במס אשר לא קיבלת הודעה כזו עד ליום 30 למרץ בשנת המס, יגיש למנהל עד ה- 30 במאי, הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו ובה יכלול את הפרטים הדרושים וכן את סכום המס.

פרוצדורות – הצהרה והודעה על שינוי

 שינויים אפשריים אשר מתרחשים במהלך שנת מס:

א- שינוי במספר הדירות שבבעלות החייב.

ב- שינוי בשיעור הבעלות באחת או יותר מן הדירות.

ג- אדם אשר הפך להיות חייב במס ריבוי דירות.

במקרים הללו, יגיש החייב למנהל הצהרה תוך 30 יום מהיום בו חל השינוי ובה יכלול את הפרטים הבאים:

פרטים בדבר כל דירות המגורים שבבעלותו – כתובת ושטח.

בחירתו לעניין הדירות החייבות.

סכום המס המגיע לאותה שמת מס בעקבות השינוי.

פרטים לגבי השינוי ומועדו.

אם חל שינוי בשטח דירת המגורים של החייב, יודיע על כך למנהל עד סוף שנת המס שבה חל השינוי בטופס שייקבע.

פרוצדורות – אופן הגשה

בהתאם לחוק, אופן ההגשה של הצהרות, השגות, בקשות לתיקון שומה והודעות שמגיש חייב במס – יהיה באופן מקוון באתר רשום המיסים.

הצהרה, השגה, בקשה לתיקון שומה או הודעה שהייתה חובה להגישה בדרך זו ולא הוגשה בדרך זו – ייראו אותה כאילו לא הוגשה.

תחולה – כלל זה יחול 15 ימים לאחר פרסומה ברשומות של הודעת המנהל בדבר תחילת הפעלת המערכת הממוחשבת. עד אז המסמכים יוגשו באופן שאינו מקוון.

פרוצדורות – שומה

שומה עצמית – הצהרה אשר הוגשה למנהל ובה קביעת המס בידי אותו אדם )לאור אי-קבלת הודעת שומה מותנית או לאור שינוי שחל כנזכר לעיל(.

שומת המנהל – המנהל רשאי תוך 8 חודשים מהמועד בו הוגשה שומה עצמית כאמור, לבדוק אותה ולפעול כדלקמן: 1 .לאשר אותה. 2 .לקבוע את המס החל לפי מיטב שפיטתו, אם יש לו טעמים סבירים להניח שהשומה העצמית אינה נכונה. 3 .לתקן את השומה ביזמתו או לבקשת החייב, אם שוכנע שנפלה טעות חשבון. למרות תיקון כזה, עדיין תיחשב השומה כשומה עצמית.

שומה בהעדר שומה עצמית – לא הוגשה שומה עצמית למנהל, והמנהל סבור שאדם היה חייב בהגשה, רשאי לדרוש מהאדם הגשת הצהרה, ומשלא נענה תוך 30 יום, רשאי לקבוע לפי מיטב שפיטתו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך עשיית השומה. כמו שהוזכר, המנהל יבחר את הדירות שבגינן ישולם המס הנמוך ביותר בתור הדירות החייבות.

על שומה לפי חלק זה יחולו הוראות חוק מיסוי מקרקעין לעניין תיקון שומה, השגה, ערר וערעור. כמו כן, למנהל עומדת הזכות להתעלם מעסקאות מלאכותיות.

הוראה מיוחדת לשנת 2017

בשנת 2017 ,בשונה מהשנים הבאות, המנהל לא ישלח לחייב הודעת שומה מותנית.

חייב במס בשנה זו, יגיש למנהל הצהרה בטופס 7201 עד ליום 31.3.2017,אשר ייראו אותה כשומה עצמית.

הצהרה זו תכלול את הפרטים הבאים:

פרטים בדבר כל דירות המגורים שבבעלות החייב – כולל כתובת ושטח.

בחירתו לעניין הדירות החייבות.

סכום המס השנתי המגיע בעד הדירות החייבות.

החל משנת 2018 ,חייב שהגיש הצהרה בשנת 2017 ,יקבל הודעת שומה מותנית מרשות המיסים, כאמור לעיל.

תשלום המס וגבייתו

בכל שנת מס, על החייב לשלם את המס בשני תשלומים:

עד 30 ביוני בשנת המס – מחצית מהסכום.

עד 31 בדצמבר בשנת המס – יתרת הסכום.

מי שמתווסף לו סכום מס, מאחר ויש שינוי במספר הדירות שבבעלותו או שינוי בשיעור בעלותו בדירה: א- בתקופה שבין 31 למאי עד 30 בנובמבר בשנת המס – ישלם את סכום המס הנוסף לא יאוחר מיום 31 בדצמבר באותה שנה. ב- בתקופה שבין 1 לדצמבר עד 31 בדצמבר בשנת המס – ישלם את סכום המס הנוסף לא יאוחר מיום 30 ביוני בשנת המס הבאה.

שומה שנקבעה לפי מיטב שפיטתו של המנהל )במידה וסטה מהשומה העצמית או שלא הוגשה שומה עצמית( – המס בגינה ישולם תוך 15 יום מהיום שנמסרה לחייב ההודעה. בהשגה – יש לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת.

ניתן פסק דין על השגה – ישולם סכום המס לאחר 45 יום. ניתן פסק דין בביהמ"ש עליון – ישולם תוך 15 יום.

תשלום המס וגבייתו – קנסות

אדם אשר לא הגיש הצהרה או הודעה אשר היה עליו להגיש – יטיל עליו המנהל תשלום נוסף בגובה סכום המס שלא שולם בשל אי-הגשת ההצהרה.

הגיש חייב במס הצהרה – אך לאחר המועד הקבוע להגשתה, יטיל המנהל קנס על כל שבועיים פיגור (קנס לפי חוק מיסוי מקרקעין – 280 ₪ לשבועיים).

הקלות מטעם המנהל :

המנהל רשאי לדחות את מועד תשלום המס אם ראה לנכון. דחייה זו תצבור הפרשי הצמדה וריבית.

המנהל רשאי להקטין את שיעור הפרשי ההצמדה והריבית או את סכום התשלום הנוסף, ואף לבטלם לחלוטין אם השתכנע כי האיחור לא נגרם על ידי מעשה או מחדל התלויים ברצונו של החייב במס.

יש לשים לב – למנהל אין סמכות להקטין או לבטל את הקנס.

עונשין

אדם אשר מסר הצהרה, ידיעה או הודעה שאינה נכונה – דינו קנס פי שניים מסכום המס שלא שולם בשל אותה עבירה.

אדם אשר במטרה להתחמק ממס עבר את אחת העבירות הבאות, דינו קנס פי שלושה מסכום המס שהעלים או התכוון להעלים:

1 .מסר מידע כוזב – בהצהרה, אמרה או תרשומת.

2 .השיב תשובה כוזבת – בכתב או בעל פה – על שאלה או דרישה.

3 .הכין הצהרה כוזבת או חוזה כוזב, או רשומה אחרת כוזבת, או זייף הצהרה או חוזה או רשומה.

4 .השתמש במרמה, עורמה או תחבולה.

אישום בפלילים אינו גורע מחובת אדם לשלם את המס.

סמכויות והוראות נוספות

למנהל יש סמכות הארכת מועדים, קביעת טפסים, פיקוח, אכיפה ובירור עובדות ועוד.

שולם מס ביתר – יוחזר העודף בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. על החייב להמציא אסמכתא )כמו צילום צ'ק(, וסכום המס יוחזר לחשבונו.

סכומים ששולמו בגין חוק זה, לא יורשו כניכוי – זו לא תהיה הוצאה מוכרת.

דוגמאות

השארת תגובה